Guida · Condominio

Cambiare gli infissi in condominio: regole e colori

Aggiornato a ottobre 2026 · Ristruttura Torino, Torino

In breve

Le finestre di un appartamento sono di proprietà del singolo condomino, ma stanno su una facciata che è di tutti. Per l'articolo 1122 del Codice civile il condomino non può fare opere che pregiudichino il decoro architettonico dell'edificio e deve dare preventiva notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea. Di norma non serve un voto dell'assemblea, salvo che lo preveda il regolamento di condominio, che spesso fissa colori e modelli e va letto prima di ordinare. La strada più sicura è scegliere infissi con lo stesso colore e lo stesso disegno di quelli già presenti in facciata.

Chi decide sulle finestre in condominio?

Tre soggetti, con ruoli diversi. Il condomino decide sulle proprie finestre, perché sono di sua proprietà esclusiva. L'amministratore va informato prima dei lavori. L'assemblea riceve la notizia dall'amministratore e interviene se il regolamento lo richiede o se l'intervento rischia di danneggiare il decoro della facciata.

Situazione	Cosa fare
Infissi nuovi uguali ai vecchi per colore e disegno	dare preventiva notizia all'amministratore (art. 1122 c.c.)
Il regolamento fissa colori, materiali o modelli	rispettare le prescrizioni del regolamento
Il regolamento chiede l'approvazione dell'assemblea	chiedere all'amministratore di mettere il punto all'ordine del giorno
Colore o disegno diversi da quelli in facciata	valutare il rischio per il decoro architettonico e parlarne prima con l'amministratore
L'assemblea vuole rifare tutte le finestre in modo uniforme	decisione condivisa su colore e modello, utile per evitare liti future

Fonti: Codice civile, art. 1122 (testo dopo la legge 220/2012), su Brocardi; Brocardi, "Condominio: ecco le regole da seguire per sostituire gli infissi".

Cosa dice l'articolo 1122 del Codice civile?

L'articolo 1122, nella versione riformata dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220, riguarda le opere che il condomino fa nella propria unità immobiliare o nelle parti comuni che gli sono state attribuite in uso individuale. Vieta le opere che danneggiano le parti comuni o che pregiudicano la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio, e stabilisce che in ogni caso va data preventiva notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea.

Per le finestre questo significa due cose pratiche: avvisare l'amministratore prima di cominciare, e non cambiare l'aspetto della facciata al punto da rompere l'armonia dell'edificio. Comunicarlo per iscritto, con una descrizione dei nuovi infissi, lascia una traccia utile.

Che cosa conta di più: il regolamento o l'assemblea?

Prima di tutto il regolamento di condominio. Molti regolamenti contengono regole precise su colore, materiale e tipo di serramenti e di tapparelle. Brocardi, nell'articolo sulle regole per sostituire gli infissi in condominio, distingue due casi:

Regolamento contrattuale, accettato da tutti i condomini, spesso richiamato negli atti di acquisto: può porre limiti anche alle parti di proprietà esclusiva, come le finestre, e può richiedere l'approvazione dell'assemblea per cambiarle.
Senza clausole specifiche: non serve una delibera dell'assemblea per sostituire le proprie finestre, ma restano l'obbligo di avvisare l'amministratore e il limite del decoro architettonico.

Quando molti condomini devono cambiare le finestre, conviene che l'assemblea indichi un colore e un modello di riferimento. L'articolo di LentePubblica del 5 agosto 2025 arriva alla stessa conclusione: regole chiare e condivise evitano cause dall'esito incerto.

Che cos'è il decoro architettonico?

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18928 del 2020 citata da Brocardi, lo definisce in sostanza come l'insieme armonico delle linee architettoniche e degli elementi ornamentali che danno all'edificio la sua identità. Le finestre, con il loro colore, le partizioni delle ante e gli oscuranti, fanno parte di questo insieme.

Secondo la giurisprudenza riassunta da Brocardi, una modifica lede il decoro quando è oggettivamente percepibile da un osservatore esterno e rende disarmonica una facciata che prima appariva uniforme. Non conta quindi il gusto del singolo vicino, ma l'effetto sull'edificio visto da fuori.

Si possono mettere infissi di colore diverso in condominio?

Dipende dalla facciata e dal regolamento. Il Tribunale di Lecce, con la sentenza n. 3263 del 30 giugno 2025 raccontata da Brocardi, ha dato ragione a un condomino che aveva sostituito infissi marroni con infissi bianchi: la facciata era già alterata da verande, tende e condizionatori tollerati da anni, e il regolamento non diceva nulla sul colore. È però una decisione legata a quel caso concreto.

Su una facciata ordinata e uniforme, un colore diverso rischia di essere contestato: secondo Cose di Casa (25 settembre 2026) gli altri condomini possono agire in giudizio per ottenere la rimozione e il risarcimento dei danni. Per questo il consiglio pratico è riprendere il colore esistente. Con il PVC si può riprodurre anche l'aspetto del legno: le finiture disponibili sono nella guida infissi in PVC effetto legno: colori e abbinamenti.

Cosa fare prima di ordinare le finestre nuove?

Leggere il regolamento di condominio e cercare le clausole su serramenti, colori e tapparelle.
Fotografare la facciata e annotare colore, numero di ante e tipo di oscurante delle finestre esistenti.
Scegliere infissi con lo stesso aspetto esterno: colore, partizioni e oscuranti.
Scrivere all'amministratore descrivendo il lavoro, prima di cominciare.
Se l'edificio è in centro storico o vincolato, verificare anche le regole del Comune: sono spiegate nella guida cambiare gli infissi è edilizia libera?

Se si vuole un colore diverso solo verso l'interno della casa, la soluzione bicolore è spiegata nella guida sugli infissi effetto legno.

Come aiuta Ristruttura Torino con le finestre in condominio?

Ristruttura Torino, in Corso Trapani 117 a Torino, fornisce e monta serramenti e infissi a Torino in PVC con profili REHAU, Schüco e Salamander, anche effetto legno e colorati. Su richiesta mostra campioni di colore e finitura da far vedere all'amministratore. Il rilievo misure costa 100 €, scalati dal prezzo se si accetta il preventivo; nel preventivo scritto sono indicati per ogni serramento profilo, vetro, colore e valore Uw. Per le detrazioni del 2026, 50% sull'abitazione principale del proprietario e 36% negli altri casi, c'è la guida detrazione infissi 2026.

Finestra in PVC effetto legno montata in un'abitazione — Serramento in PVC effetto legno montato da Ristruttura Torino.

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Domande frequenti sugli infissi in condominio

Le finestre sono parti comuni del condominio?

No, le finestre del proprio appartamento sono di proprietà esclusiva. Stanno però su una facciata comune, quindi il loro aspetto esterno deve rispettare il decoro architettonico dell'edificio e il regolamento di condominio.

Serve il permesso dell'assemblea per cambiare le finestre?

Di norma no. Serve se lo prevede il regolamento di condominio, in particolare un regolamento contrattuale accettato da tutti. In ogni caso l'articolo 1122 del Codice civile chiede di dare preventiva notizia all'amministratore.

Posso mettere infissi di un colore diverso dai vicini?

È rischioso se la facciata è uniforme: un colore diverso, visibile da fuori, può essere contestato come lesione del decoro architettonico, con richiesta di rimozione. La scelta più sicura è riprendere il colore già presente in facciata.

Se in facciata ci sono già finestre di colori diversi?

Alcuni giudici, come il Tribunale di Lecce nel 2025, hanno escluso la lesione del decoro quando la facciata era già alterata da modifiche tollerate. Ogni caso però è valutato a sé, quindi conviene comunque leggere il regolamento e parlarne con l'amministratore.

Va avvisato l'amministratore anche se le finestre nuove sono uguali?

Sì. L'articolo 1122 del Codice civile dice che in ogni caso va data preventiva notizia all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea. Una comunicazione scritta con la descrizione degli infissi nuovi è la soluzione più semplice.

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